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Les différents régimes fonciers au Maroc : melkia et titrage

Source site internet Artemis : http://actu.artemis.ma/    (29/03/2018)

Quels sont les différents types de propriété foncière au Maroc ?

La situation foncière au Maroc est caractérisée par une mosaïque de régimes fonciers. Pour simplifier la distinction, nous avons d’abord deux grands blocs : les biens immatriculés (c’est-à- dire ceux ayant un titre de propriété légalement reconnu et enrôlé à la conservation foncière) et les bien non immatriculés qui se fondent sur des documents de propriété entre les mains de prétendants propriétaires, qu’ils soient possesseurs de ces biens ou non.

1) Les immeubles non immatriculés

Cette catégorie de biens est soumise aux règles de droit musulman et celles du droit commun moderne (le droit des obligations et des contrats). Les propriétés relevant de ce régime sont basées sur des actes de propriétés dits «melkia».

Il s’agit d’un écrit établi par deux adouls et homologué par le cadi, sur la base du témoignage de douze témoins (lafif) et ce après avoir constaté à travers des attestations administratives que le bien objet de la demande de la «melkia» ne fait partie ni des terrains collectifs ni des terrains domaniaux ou des Habous (confréries religieuses).

Ce titre melkia constitue donc l’acte d’origine de la propriété non immatriculée. Il décrit l’emplacement, l’ampleur et l’étendue de la propriété concernée par rapport à des repères géographiques ou de voisinage nominatifs connus, et en l’absence de tout système centralisé d’inscription ou de publicité.

Les propriétés relavant de ce régime se caractérisent par la difficulté de localisation des propriétés et l’identification certaine des propriétaires ou des ayant droits. En outre, les transactions affectant ces biens sont parfois dépourvues de toute sécurité juridique car réalisées sans traçabilité ou enregistrement authentifiés par une entité publique.

2) Les immeubles immatriculés

Ce régime, à l’opposé du précédent, constitue le cadre moderne et sécurisé des biens immeubles au Maroc. La constitution, l’établissement et la transmission des droits affectant les biens de ce régime, sont couverts par un ensemble de textes juridiques anciens et modernes qui organisent et régissent dans le détail, tous les aspects de ce régime. En outre, les propriétés de ce régime sont organisées par un système d’enregistrement, de conservation et de publicité assuré par l’Agence de la conservation foncière et du cadastre.

Le régime des biens immatriculés se base sur les principes suivants :

- Un principe de purge : une inscription définitive sur les livres fonciers, après la procédure préalable de vérification, d’un bien ou d’un droit réel, donne un point de départ unique et permet de purger et débarrasser définitivement le bien/droit de toutes contestations ou prétentions qui ne se seraient pas manifestées avant la clôture de la procédure ou ont été rejetées. Ces droits prétendus seront méconnus en conséquence, lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les Livres Fonciers par le conservateur de la propriété foncière.

- Un principe la traçabilité foncière: chaque bien foncier fera l’objet d’un titre foncier et enrôlé sous un numéro unique et sur la base des documents administratifs et des plans de cadastre qui délimitent le bornage de la propriété de manière précise et scientifique.

- Un principe de la publicité qui permet de faire mention sur les livres fonciers, ouverts au public, des propriétés inscrites et de toutes nouvelles mentions (transmission, charges, jugements affectant ces propriétés) pour être connues du public.

Investir au Maroc : tout ce qu’il faut savoir pour acheter une maison ou un appartement

Texte adapté à partir du site internet de l’ADETEF-Alliance Experts en Tradition et Finance (France), Christophe Reuvre, décembre 2018. https://www.adetef.fr/investir-au-maroc-maison-appartement.html/

«Qui n’a pas rêvé de se faire une place au soleil ? À trois heures d’avion des principales capitales, doté d’un régime politique stable et d’un système bancaire solide, le Maroc attire les investisseurs étrangers.

Le Maroc est attirant pour un Français ou un européen non-résident qui pourra acquérir un 200 m2 dans une résidence avec piscine à Essaouira, un riad de taille moyenne à Marrakech alors qu’il n’aurait pu acheter qu’un studio à Paris ou à Berlin. Le Maroc est un pays largement francophone mais cette proximité ne doit néanmoins pas priver l’acquéreur potentiel de tout discernement.

1. S’informer avant l’acquisition

Il faudra se renseigner avec précision sur les usages locaux afin de préparer l’achat. Une fois cette vision globale obtenue, il faut déterminer ses objectifs (location, villégiature, pur investissement) et le budget à y consacrer.

1.1 Les agents immobiliers

L’agent immobilier n’assure en principe qu’une fonction d’intermédiation qui correspond  5 % du prix de vente (2,5 % part acheteur et 2,5 % part propriétaire). Il peut pourtant se voir confier un mandat de recherche avec éventuellement procuration spéciale pour acheter. C’est une pratique qui tend à se développer avec l’augmentation des acheteurs étrangers.

1.2 Des démarches parfois fastidieuses

Compte tenu les méandres bureaucratiques locales, le meilleur conseil est de donner mandat de gérer toutes les démarches administratives nécessaires, jusqu’à passation de l’acte notarié. Car les contraintes sont plus ou moins lourdes, notamment selon que l’on achète en zone urbaine ou agricole. Acquérir un riad ne nécessite aucune autorisation, sauf pour des travaux de rénovation, alors que construire sur un terrain classé zone rurale peut devenir très compliqué ; au Maroc, un étranger n’a pas le droit d’acquérir plus d’un hectare en zone agricole, mais c’est un minimum pour obtenir un permis de construire!Il est donc très important de se renseigner sur le statut du bien et de privilégier le périmètre urbain ou les zones agricoles déclassées lorsque l’on n’est pas résident.

De même, à l’exception des programmes neufs, les biens immobiliers ne sont pas forcément immatriculés au cadastre. Généralement dans les médinas, une majorité de biens sont concernés. Il est fortement conseillé d’entamer, avant l’acquisition, une procédure d’enregistrement menée à l’initiative des notaires. La démarche dure quelques semaines mais une fois l’immatriculation obtenue, votre titre de propriété n’est plus contestable.

Enfin, pour le neuf, la garantie financière d’achèvement n’est pas obligatoire comme en France. Elle est dès lors rarement souscrite. L’acquéreur n’aura malheureusement aucun recours sauf à utiliser un système personnel de cautionnement.

2. La transaction : précautions à prendre

Une fois d’accord sur le bien et le prix, on signe un compromis de vente devant un notaire. Même s’il existe deux catégories de notaires marocains, selon leur spécialisation, leur profession est réglementée au même titre que celle de leurs homologues français. Le notaire est, en principe, le rédacteur compétent. Il n’a, en revanche, aucun pouvoir d’intermédiation ou de négociation entre les parties: il ne disposera d’aucun recours contre un  vendeur qui viendrait à  modifier son prix le jour de la signature…

2.1 Un prix en dirhams, achat comptant ou avec crédit

Le prix est payable en dirhams, avec des frais de notaire et des droits d’enregistrement d’environ 5 % du prix de vente (avec des variantes selon qu’il s’agit d’immobilier neuf ou non) à la charge de ‘acquéreur. C’est le notaire qui est chargé du paiement. La loi applicable est, bien entendu, la loi marocaine, loi de situation de l’immeuble.

Afin de payer en dirhams, le non-résident va transférer des devises au Maroc, au moyen de fonds propres ou éventuellement empruntés auprès d’une banque française. Dans la mesure où il dispose d’un patrimoine jugé suffisant pour emprunter la somme requise, la situation géographique du bien ne constituera pas une cause de blocage. Mais l’emprunt pourrait aussi bien être souscrit auprès d’un établissement marocainà condition que le bien soit titré. Cette option a l’avantage de la proximité : la banque pourra se garantir sur le bien plus facilement. Mais dans ce cas, on privilégiera le remboursement en euros pour bénéficier de la garantie de re-transfert des fonds. Par ailleurs, les taux d’intérêts marocains ne sont pas intéressants (plus de 4% d’intérêts).

La question du financement résolue, il faudra conserver la trace de l’importation des sommes de France et ouvrir un compte non-résident en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine. Aucune condition particulière n’est requise.

2.2 La garantie de re-transfert

L’investissement en devises sera ensuite déclaré auprès de l’Office marocain des changes qui délivrera une garantie de re-transfert sous justification de l’importation initiale. Cette procédure est nécessaire afin d’éviter tout problème de rapatriement des sommes en France. Sans cette garantie, le gouvernement marocain est fondé à limiter l’exportation du produit de la vente d’un immeuble à 25 % du total chaque année.

Dans ce cas, les fonds pourraient donc être partiellement bloqués pendant quatre ans. De plus, le futur acquéreur héritera de la situation et ne pourra pas non plus justifier de l’origine des sommes. De quoi freiner les candidats à l’acquisition !

3. La fiscalité
3.1 Les impôts locaux

Une fois propriétaire, deux impôts locaux seront dus au Maroc du fait de la détention d’un bien immobilier en zone urbaine: la taxe urbaine et la taxe d’édilité. La taxe urbaine, équivalant de notre taxe foncière, frappe toutes les constructions et toutes les exploitations à l’exception des constructions neuves, exonérées pendant cinq ans. Elle est fixée à 10,50 % de la valeur locative du bien (ou 6,50 % en périphérie urbaine). La taxe d’habitation, dite d’édilité, n’est, elle, due selon un barème progressif qu’à compter de la 6e année suivant l’achèvement du bien immobilier. Aucune imposition locale n’est due en zone rurale.

3.2 L’impôt sur le revenu

Si le propriétaire du bien décide de louer sa résidence secondaire, il paiera l’impôt sur le revenu marocain au titre de ses revenus fonciers. En effet, la convention fiscale franco-marocaine prévoit que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans  l‘État où ces biens sont situés. Le propriétaire bailleur bénéficiera d’une déduction forfaitaire de 40 % sur le montant brut total des loyers perçus. Cette imposition est exclusive de toute taxation en France et ne concerne que les revenus locatifs de logements achevés depuis moins de trois ans.

3.3 L’ISF

La notion d’impôt sur la fortune étant étrangère à la législation fiscale marocaine, la convention fiscale est muette sur le sujet. On se référera alors aux règles applicables en droit interne français. Un résident fiscal français paiera l’ISF sur la totalité de son patrimoine mondial, y compris le bien immobilier marocain. Détenir l’immeuble par l’intermédiaire d’une société n’y changera rien, les parts devant être déclarées.

3.4 La revente du bien et les éventuelles plus-values

Le propriétaire d’une maison dans la palmeraie de Marrakech, d’un appartement à Gueliz ou d’un riad dans la médina acheté(e) il y a dix ans a de fortes chances de réaliser un bénéfice et de payer une plus-value. Or, la convention franco-marocaine prévoit que les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés, autrement dit au Maroc. Là encore, ces dispositions sont applicables que l’immeuble soit détenu en direct ou par l’intermédiaire d’une société.

Si les règles de calcul de la plus-value sont analogues à celles applicables en France, un minimum de perception de 3 % du prix de cession est exigible. Ce minimum est dû même en cas de moins-value! La plus-value nette proprement dite -qui apparaîtra après des calculs très précis- supportera, elle, un prélèvement forfaitaire de 20 % à l’impôt sur le revenu au Maroc. Aucun impôt ne sera dû en France à ce titre.

4. Une retraite au soleil, un investissement locatif étendu ou ponctuel

Faire fructifier son placement est l’objectif de nombreux non-résidents. Mais avant tout, cette acquisition leur ouvre la possibilité de prendre leur retraite au soleil, en devenant éventuellement résidents. Dans l’intervalle, le bien pourra être mis en location de moyenne durée ou ponctuellement pendant des périodes d’inoccupation.

► Frais d'acquisition d'un bien immobilier au Maroc

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain nu à bâtir, l'acheteur est tenu de   verser des droits et taxes liés à cette acquisition. Les frais d’acquisition représentent des impôts pour le compte de l’Etat, ce sont des «droits de mutation», collectés par le notaire :

  • droits d'enregistrement : 4 % du prix de vente du bien acquis 
  • Conservation foncière :  1 % + 150 dh (75 dh fixe et 75 dh pour le certificat de propriété) ;
  • honoraires du notaire :   de 0,5 % à 1 %, avec un minimum de perception de 3000 dh ;
  • frais divers (timbres) :    de 1.000 à 1.500 dh ;
  • TVA : 10 % du montant des honoraires (voir tarif ci-dessous)

Les terrains non bâtis avec engagement de construction dans un délai de 7 ans, bénéficient  d’un taux réduit de 3 %. Le cas échéant, les droits s’élèveront à 6 % et se présenteront comme suit :

  • droits d'enregistrement : 6 %
  • Conservation foncière :  1 % + 150 dh (75 Dh fixe et 75 dh pour le certificat de propriété) ;
  • honoraires du notaire :   de 0,5 % à 1 %, avec un minimum de perception de 3000 dh ;
  • frais divers (timbres) :    de 1000 à 1500 dh ;
  • TVA : 10 % du montant des honoraires (voir tarif ci-dessous).

Les honoraires des notaires :

Selon la nouvelle grille établie le 13 décembre 2018, les honoraires à appliquer sont en fonction du type de transactions.

- Pour les cessions de biens dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 dh, les honoraires sont  fixés à 4.000 dh;

- entre 300.001 dh et 1.000.000 de dh le notaire perçoit un pourcentage de 1,5% ;

- entre 1.000.001 dh et 5 millions dedh: 1,25% ;

- entre 5.000.001 dh et 10.000.000 : 0,75% ;

- plus de 10.000.000 : 0,5%.

- Pour la vente de biens à faible valeur immobilière, le minimum des honoraires est fixé à 1.500 dh;

- 3.000 DH pour le logement économique;

- 5.000 DH pour le moyen standing.

Selon le même texte, dès l'ouverture du dossier, le client paie au notaire une avance qui ne devrait pas dépasser 5%. Le montant minimum est fixé à 1.000 dh.

A lire :

https://www.meilleurtaux.ma/credit-immobilier/guide-achat-immobilier-maroc/investissement-au-maroc.html

https://www.meilleurtaux.ma/credit-immobilier/guide-achat-immobilier-maroc/paiement-au-noir.html

La fiscalité au Maroc:  https://ma.consulfrance.org/Fiscalite-des-ressortissants-francais-3937 et https://ma.consulfrance.org/La-fiscalite-au-Maroc-3936

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